LE DROIT EVOLUE CHAQUE JOUR ...

8/9/2017- Pas de délai pour la reprise des terres en cas de résiliation d'une convention de mise à  disposition d'une société d'exploitation agricole des biens loués. Cette résiliation a pour effet de réintégrer le preneur dans la jouissance exclusive des terres jusqu'au terme du bail dont il est titulaire. (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 15-26.856)

 

7/9/2017-         Reprise illicite d'un logement : responsabilité civile de l'huissier dans l’exemple suivant : Dresser un PV de reprise des lieux et faire changer les serrures d’un logement en l’absence de mise en demeure et de décision de justice constatant la résiliation du bail. (Cass. 3e civ. 6-7-2017 n° 16-15.752) 

 

 

8/8/2017 – Nouvelle baisse de l’indice national de variation des fermages pour 2017 : - 3,02 % …

 

3/8/2017- Emprise minime de 2 cm sur la ligne divisoire de propriété, au milieu du mur mitoyen : la Cour de Cassation ordonne le retrait de la toiture à la limite … exacte (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 15-17.278)

 

 

25/5/2017 – Pas d’annulation pour dol de la vente d’une maison dont la forte humidité ressort du diagnostic. (Cass. 3e civ. 23-3-2017 n° 15-15.266)

 

 

10/5/2017 -  Désaccord entre indivisaires sur la jouissance du bien indivis : le Président du TGI est obligé de statuer, par une procédure qui n’est pas un référé mais seulement « en la forme des référés » (Cass. 1re civ., 20 avr. 2017, n° 16-16.457 et 16-17.223)

 

 

28/4/2017 – L’existence d’un « chemin d’exploitation » -qui ne peut pas disparaître, même par non-usage – peut être prouvée par tous moyens  (Cass. 3e civ., 2 mars 2017, n° 15-24.374,)

 

21/4/2017 – Revirement de jurisprudence pour l’agent immobilier qui fait délivrer un congé pour vendre : le mandat  spécifique imposé par la Loi HOGUET est soumis à une « nullité relative » qui ne peut donc être invoquée que par le mandant vendeur, et non par le locataire qui conteste le congé. (Cass. mixte 24-2-2017 n° 15-20.411 PBRI)

 

28/3/2017 – Succession : la mise à disposition gratuite d’un immeuble n’est pas une « donation rapportable » à la succession si l’on n’apporte pas la preuve d’une véritable intention libérale et s’il n’y a pas eu appauvrissement du donateur (Cass. 1re civ., 22 févr. 2017, n° 16-14.720)

 

 

16/3/2017-  Les travaux nécessitant une déclaration de travaux sont prescrits par 10 ans : l’administration ne peut plus demander de régularisation après ce délai. NB : pour les travaux soumis à permis de construire, pas de prescription décennale … (CE, 3 févr. 2017, n°373898)

 

23/2/2017 -  Pas de donation sans une intention libérale qui doit être caractérisée par le juge. A défaut, il ne peut y avoir requalification d’un abandon de créance ou d’une mise à disposition gratuite en donation donnant lieu à rapport à succession. (2 arrêts Cass. 1re civ., 1er févr. 2017, n° 16-12.856, et n° 16-13.022)

 

 

22/2/2017 – Les simples dépenses d'entretien exposées par l'indivisaire n'ouvrent pas droit à indemnité, au contraire de celles rendues nécessaire à la conservation du bien. Rappel par (Cass. 1re civ., 1er févr. 2017, n° 16-12.626)

 

 

6/2/2017 – Une action pour troubles du voisinage (perte d’ensoleillement suite à nouvelle construction) ne peut aboutir que si l’on démontre le caractère anormal du trouble eu égard aux circonstances objectives du lieu et l’existence d’un préjudice. Mais la preuve d’une faute n’est pas nécessaire (donc peu importe que les règles d’urbanisme aient été respectées). (Cass. 3e civ. 15-12-2016 n° 15-25.492)

 

3/2/2017- Accès à la voie publique : les pouvoirs du maire sont limités . Avant de refuser à un riverain le droit d’accéder avec un véhicule à la voie publique en raison du risque pour la sécurité de la circulation, le maire doit rechercher si un aménagement léger sur le domaine public est légalement possible et préserve de bonnes conditions de sécurité.(C.E. 15/12/2016- n° 388335)

 

 

27/1/2017 – Il y a nécessairement bail rural en cas de paiement des taxes et impôts par l'exploitant. Le caractère onéreux d'une mise à disposition de terres agricoles ne dépend pas du caractère régulier ou de l'effectivité du versement de la contrepartie expressément convenue par les parties (Cass. 3e civ., 26 mai 2016, n° 15-10.838)

 

17/1/2017- Le préjudice lié à la présence de termites non mentionnée dans le diagnostic doit être intégralement indemnisé à l’acquéreur par le diagnostiqueur. Le préjudice n’est pas simplement une perte de chance. (Cass. 3e civ. 8-12-2016 n° 15-20.497)  

 

 

8/12/2016- Le maître de l'ouvrage qui remplace une entreprise par une autre commet une rupture unilatérale fautive du contrat justifiant des dommages et intérêts s’il n’a pas de motifs avérés pour la rupture (Cass. 3e civ. 15-9-2016 n° 15-22.242)

 

 

5/12/2016- Restitution tardive du dépôt de garantie : majoration pour TOUTES les demandes faites après la loi Alur de mars 2014, même si le bail est antérieur à cette loi (Cass. 3e civ. 17-11-2016 n° 15-24.552) 

 

20/11/2016 – Un empiètement de quelques centimètres sur la propriété voisine peut justifier la destruction, mais la Cour de Cassation reproche à une Cour d’Appel de ne pas avoir vérifié si, comme il lui était demandé, un rabotage du mur empiétant n’aurait pas été suffisant : (Cass Civ 3°, 10/11/2016, n° 15-25.113)

 

21/10/2016- Prescription d'une demande de revenus de biens indivis : une lettre, même LRAR, au notaire chargé des opérations de partage de l'indivision ne suffit pas à interrompre la prescription par 5 ans. Seule une assignation ou un commandement par huissier l’interrompt (Cass. 1re civ., 5 oct. 2016, n° 15-25.944, n° 1079 P+B)

 

19/10/2016- Commet une faute le notaire qui reçoit un acte de vente sans le diagnostic sur l’assainissement qui se révélera non-conforme. Le préjudice est une perte de chance pour l’acheteur de pouvoir négocier le prix de vente en fonction de cette non-conformité.(Cass Civ 3°, 15/9/2016, n° 15-18156, F-D)

 

3/10/2016-  L’exclusion de la responsabilité décennale peut laisser subsister la responsabilité de droit commun. Ainsi en matière d’enduits, le défaut d’exécution imputable à l’entreprise entraîne sa responsabilité. (Cass. 3e civ. 13-7-2016 n° 15-20.147 F-D.)

 

27/9/2016- Bail rural et environnement. Si le bailleur veut contracter avec une collectivité ou toute autre entité une « obligation réelle environnementale » [par exemple :  s’obliger à ne pas développer certaines activités (culture d’OGM par exemple), à ne pas utiliser de pesticides, à préserver des prairies, des mares ou encore à adopter des modes de culture plus respectueux de l’environnement (obligation de jachère notamment)] telle que prévue par la Loi 2016-1087 du 8/8/2016, il doit nécessairement obtenir un accord préalable du preneur à bail rural . (Voir C. envir. art. L 132-3, al. 5 nouveau).

 

 

30/8/2016 – Construction par le preneur en cours de bail : Les aménagements deviennent la propriété du bailleur lors du renouvellement du bail constitutif d'un nouveau bail, sauf convention contraire.  (Cass. 3e civ., 25 févr. 2016, n°s 14-26.845 et 14-29.085)

 

 

11/8/2016- Nouvel indice des fermages en baisse : l’augmentation des loyers des baux ruraux pour cette année 2016 est négative de - 0.42%.

 

 

13/7/2016 - Le nouveau SDREA (Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles) de la Région Grand-Est est paru.

 

11/7/2016 – Vice caché. Le vendeur a nécessairement connaissance du vice (qui devient donc « vice caché ») s’il a réalisé lui-même les travaux. La clause d’exclusion de garantie ne peut donc pas être invoquée. ( Cass Civ3ème, 4 mai 2016, n°15-12.429)

 

 

17/6/2016- L’indemnité contractuelle perçue au titre d’une assurance dommages-ouvrage (D.O.) est susceptible de restitution par le propriétaire si les réparations ont coûté moins cher que prévu. (Cass 3è Civ, 4 mai 2016, n° 14-19.804)

 

 

31/5/2016 - La demande d'annulation de la donation – requalifiée en vente déguisée- des biens loués pour fraude au droit de préemption du preneur relève de la compétence du Tribunal paritaire des Baux Ruraux. ( Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-13.067,)

 

 

20/5/2016- Une carte communale peut rendre inconstructible une parcelle située dans une partie urbanisée  même déjà partiellement urbanisée. CE 15 avril 2016 n° 390113, SCI SM.

 

 

3/5/2016 – Salaire différé. La seule inscription du descendant à la MSA comme « aide familial » ne suffit pas à établir une participation directe, effective et gratuite à l'exploitation familiale. Ce n’est qu’un indice qui doit être complété par d’autres éléments de preuve (Cass. 1re civ., 13 avr. 2016, n° 15-17.316)

 

 

17/4/2016 – Expulsion : Le préfet doit prêter le concours de la force publique dès lors que le jugement est exécutoire, même si ce jugement n’est pas devenu définitif. (C.E. 4 mars 2016, n° 380962).

 

5/4/2016 -  Le Juge saisi d’une demande d’attribution préférentielle doit statuer sur le principe de cette demande, même en l’absence d’évaluation de l’immeuble  (Cass. 1re civ., 16 mars 2016, n° 15-14.822)

 

31/3/2016 – la non-révélation d’un contrat d’assurance-vie ne constitue pas un recel successoral, l’intention frauduleuse de porter atteinte à l’égalité du partage devant être caractérisée. (Cass. 1re civ., 16 mars 2016, n° 15-14.940) 

 

 

9/2/2016 – Plus de souplesse pour l’indemnisation des dégâts de gibier : un décret du 4 /2/2016 permet désormais l'indemnisation des dégâts causés par le grand gibier, dès la première parcelle de prairie endommagée et non plus plusieurs parcelles sur une même période de 15 jours. (C. envir., art. R. 426-11).

 

8/2/2016 – Troubles du voisinage : l’infraction aux règles de distance pour les élevages ne suffit pas à elle seule pour établir l'existence de nuisances anormales qui doivent être prouvées concrètement (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-25.351)

 

 

25/1/2016 – De nos jours, une maison d’habitation est enclavée et bénéficie donc d’une servitude de passage si on ne peut y accéder avec une voiture  (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-25.089)

 

 

7/1/2016 –  Contrôle des structures et biens de famille : le régime de la simple déclaration préalable ne s’applique pas à l’usufruitier qui n’a pas possédé personnellement depuis plus de 9 ans (CE, 27 nov. 2015, n° 378068 – à rapprocher de Cass. 3e civ., 15 avr. 2015, n° 13-26.237 qui précisait que le nu-propriétaire ne pouvait de son côté revendiquer ce régime dérogatoire)

 

 

24/12/2015 – Cadeau de NOEL pour les exploitants avec projets !... : un « rescrit » pour le contrôle des structures. La DDT sera tenue de s’engager définitivement à l’avance et devra prendre position sur le projet présenté, en précisant s’il doit être soumis au contrôle, s’il doit être soumis à autorisation préalable ou à simple déclaration. L’ordonnance n° 2015-1628 du 10 décembre 2015 sera applicable à publication d’un décret à venir.

 

 

16/12/2015- Le gérant professionnel d’une indivision ne dispose pas du mandat spécial exigé pour conclure un bail commercial (ou rural). A défaut d’un tel mandat spécial qui ne peut être que par écrit, le bail est nul. (Cass. 1re civ., 2 déc. 2015, n° 14-17.211)

 

 

17/11/2015 -  Pour être qualifié de bail rural, le preneur doit aussi avoir une activité agricole au sens de la Loi, ce qui n’est pas le cas d’un parc à chevaux de loisir.  ( Cass. 3e civ., 23 juin 2015, n° 13-22.076, n° 716 D)

 

 

3/11/2015-  Il n’y a bail rural au profit d’un indivisaire exploitant les terres indivises que s’il y a accord de tous les indivisaires : L411-1, Code Rural et de la Pêche Maritime n’exclut pas 815-3, C Civil (Cass. 3è civ., 29 sept. 2015, n° 14-15.090)

 

 

2/11/2015 – Résiliation après la cession du bail commercial pour faute du preneur cédant : seulement si la faute du preneur s’est poursuivie avec le nouveau preneur (Cass. 3e civ. 8 octobre 2015 n° 14-13.179)

 

 

8/10/2015- Honoraires de l’état des lieux de sortie (bail d’habitation) : « la charge des frais liés à son établissement procède de l'application de l'article 4 k) de la loi du 6 juillet 1989 : est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie. Dès lors, il revient au bailleur de supporter l'ensemble des frais relatifs à l'état des lieux de sortie. Enfin, dans le cas où l'état des lieux de sortie n'a pu être réalisé à l'amiable et de manière contradictoire, en application de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 , il est établi par un huissier de justice sur l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et pour un montant correspondant aux tarifs fixés par le décret n° 2014-673 du 25 juin 2014  (JOAN Q 15 sept. 2015, p. 7045)

 

 

1/10/2015- Divorce et effets sur les biens : le JAF ne peut statuer dans le jugement de divorce sur les désaccords persistant entre les époux qu’à 2 conditions : projet de liquidation du régime matrimonial établi par le notaire désigné sur le fondement du 10˚ de l'article 255  dans l’ONC ET le projet contient des informations suffisantes (Cass. civ. 1, 23 septembre 2015, n˚ 14-21.525)

 

 

28/9/2015- Il n’y a pas recel successoral en présence d’une veuve usufruitière de toute la succession et une fille du défunt, faute d’existence d’une indivision successorale entre des titulaires de droits de nature différente (Cass 1ère Civ, 9 sept. 2015)

 

 

24/9/2015 -  Le concubin qui occupe seul un bien indivis à l’issue du concubinage doit une indemnité d’occupation qui revient en totalité à l’actif partageable de l’indivision. Il ne peut y avoir condamnation à payer à l’autre indivisaire. (Cass. 1re civ., 9 sept. 2015, n° 14-17.965 et 14-18.116)

 

 

17/8/2015- Installation d’un exploitant agricole - La surface minimale d'assujettissement (SMA) nationale remplaçant l’ancienne SMI vient d’être fixée à 12 ha et demi (Arr. 13 juill. 2015, NOR : AGRS1514329A : JO, 23 juill.)

 

 

15/8/2015 – Syndicat de copropriété sans syndic : le nouvel art. 17 de la Loi de 1965, modifié par l’art.88 (I) de la Loi MACRON, simplifie la solution : un seul copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une AG en vue de désigner un syndic. A défaut, il reste la solution ancienne : présenter une requête au Président du TGI.

 

 

 

14/8/2015 - le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 donne la définition du contenu d'une location meublé

 

8/8/2015 – L'activité de l'indivisaire qui a contribué par son travail à améliorer un bien indivis n'est pas assimilable à une dépense d'amélioration. Il peut seulement prétendre à la rémunération de son activité sur le fondement de l'article 815-12 du code civil, appréciée souverainement par les juges et qui est une créance sur l’indivision. (Cass. 1er civ., 8 juill. 2015, n° 14-17.692, )

 

2/7/2015 -   Droit de préemption. Est annulée la vente pour laquelle le notaire n’avait pas notifié les modalités précises (en l’espèce le paiement de la commission de l’agent) car l’information du bénéficiaire du droit de préemption doit « être loyale »(Cass. civ. 3, 24 juin 2015, n° 14-18.68)

 

 

24/6/2015 – Parution du contrat-type pour les locations nues et meublées et du modèle de notice d'information maintenant à joindre, obligatoires à compter du 1er août 2015 ( décret 2015-587 du 29 mai 2015 et arrêté ETLL1511666A du même jour)

 

17/6/2015- Une clôture, même plantée en accord entre les 2 voisins, ne vaut pas bornage et ne fait pas preuve d’une limite de propriété. (Cass Civ 3°, 19 mai 2015, n° 574 et 590)

 

 

29/5/2015 -  Clause de servitude de passage dans un acte de partage créant l'état d'enclave : L'état d'enclave étant la cause déterminante de la servitude, la disparition de cet état entraîne l'extinction de la servitude (Cass. 3e civ., 12 mai 2015, n° 14-13.475)

 

15/5/2015 - La procédure de péril ne s’applique pas aux dépendances du domaine public : Le maire ne peut pas prendre un arrêté de péril mettant les travaux de réfection d’un mur à la charge du propriétaire du fonds en bordure duquel il est implanté si ce mur est un accessoire de la voie publique.

(CE 15 avril 2015 n° 369339)

 

20/4/2015 – La condition suspensive de financement d’un prêt est réputée réalisée en cas de demandes non conformes aux conditions définies au compromis de vente. Le refus de financement opposé par l’acheteur devient alors une faute l’exposant au paiement de la clause pénale. Tel est le cas si l’acheteur demande en même temps un prêt immobilier et un prêt professionnel compliquant l’étude du dossier par la banque … et entraînant son refus. (Cass, 3ème Civ, 17/2/2015, n° 13-17.201)

 

 

19/3/2015-  Refus d’une QPC sur la coupe des branches empiétant sur la propriété voisine. L’obligation d’élaguer de l’art 673, C Civil, n’est pas contraire aux libertés fondamentales  (Cass. 3e civ., 3 mars 2015, n° 14-40.051)

 

 

11/3/2015 – Co-preneurs de bail rural. Du nouveau. La Loi d’Avenir du 13/10/2014 a institué des démarches obligatoires en cas de départ d’un des copreneurs (sauf s’il s’agit du conjoint ou partenaire de PACS) : celui qui reste a 3 mois à compter du départ effectif pour notifier au bailleur par LRAR qui doit recopier les textes applicables le départ et ses raisons. Le bailleur peut contester cette demande de maintien du bail au seul nom du restant en saisissant le Tribunal Paritaire dans les 2 mois de cette LRAR (décret 2015-228 du 27/2/2015)

 

 

9/3/2015- Surendettement. La propriété d’une maison de valeur supérieure aux dettes n’empêche pas le bénéfice du traitement prévu par le Code de la Consommation. (Cass. 2e civ., 19 févr. 2015, n° 13-28.236 et Cass. 2e civ., 19 févr. 2015, n° 14-10.268

 

 

28/2/2015- Salaire différé et donation. La donation simple faite du vivant de l'exploitant ne peut valoir règlement de la créance de salaire différé du descendant que si est prouvée la commune intention des parties à procéder à un tel règlement. (Cass 1° Civ., 11 février 2015, n°13-27.923)

 

 

27/2/2015 – Rupture brutale de concubinage = 3.000 € de dommages et intérêts : le départ du concubin a été extrêmement soudain et donc brutal pour ses enfants. Il a reconnu ne pas avoir annoncé ce départ ni à sa compagne ni à ses enfants, et ce alors que ce départ était prévu et préparé à l'avance puisque la demande de logement formée avec sa nouvelle compagne était antérieure de plus d'un mois à son départ (C.A. Metz, 8/1/2015)

 

 

3/2/2015 - Commet une violation grave des stipulations contractuelles  lui interdisant de modifier les lieux  le vendeur qui enlève les meubles dont la dépose entraîne une détérioration de l'immeuble (Cass. 3e civ. 17 décembre 2014 n° 13-24.597)

 

21/1/2015 – Délai de forclusion pour contester un titre exécutoire émis par une collectivité territoriale ou un établissement public local devant la « juridiction compétente » (dans les deux mois suivant la réception du titre exécutoire) mais à condition que ce délai ait été mentionné, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision avec la précision du tribunal effectivement compétent.  Faute de cette précision, le délai de recours ne court pas. (Cass. civ. 2, 8 janvier 2015, n° 13-27.678)

 

 

5/1/2015- Un arbre penché, même planté à la distance légale, peut constituer un trouble anormal du voisinage si le danger peut être constaté, et même si l’arbre est entretenu. Confirme une jurisprudence de 2011 qui qualifiait aussi de trouble anormal du voisinage l’ombre portée par un arbre … ( Cass. 3è Civ, 10 décembre 2014, n° 12-26361)

 

3/1/2015- Nullité de la vente immobilière pour réticence dolosive du vendeur qui cache à l'acheteur l'extension illicite de sa maison. L'agence immobilière engage aussi sa responsabilité. (Cass. 3e civ. 21 octobre 2014 n° 13-12.433) 

 

 

23/12/2014 – Le CCMI ayant été signé sans mention des travaux à la charge du maître de l'ouvrage, ce dernier n'a pas à supporter le coût des travaux de couverture de la maison quand bien même il a signé une attestation sur l'honneur indiquant que ce lot était hors contrat. (Cass. 3e civ. 13 novembre 2014 n° 13-18.937)

 

27/11/2014 – Cession de bail rural. Le bailleur peut s’y opposer si  la cession est susceptible de « porter atteinte à ses intérêts légitimes ». Ce motif ne peut s’apprécier qu’au regard exclusif de la personne du cessionnaire pressenti. (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-15.141)

 

26/11/2014 – Indivision et usage en commun. La Cour de Cassation définit les limites d’une occupation commune, selon la destination des lieux et une utilisation partielle par chacun des indivisaires, ne donnant notamment pas lieu à indemnité d’occupation.( Cass. 1re civ., 5 nov. 2014, n° 13-11.304)

 

 

15/11/2014- Vices cachés et vente par une SCI : la SCI, qui acquiert un immeuble, le donne en location puis le revend l'année suivante, a la qualité de professionnel de l’immobilier et ne peut donc se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés. (Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, n° 13-21.957)

 

 

6/11/2014 – Annulation partielle seulement d’une décision d’urbanisme : Le Conseil d'Etat rappelle que la faculté de prononcer l'annulation seulement partielle d'une autorisation d'urbanisme conférée au juge par l'article L. 600-5 du Code de l'urbanisme n'est pas subordonnée à la présentation de conclusions en ce sens (CE 1° et 6° s-s.r, 15 octobre 2014, n° 359175, mentionné aux tables du recueil Lebon)

 

 

6/10/2014 – Montant du salaire différé du descendant n'ayant exercé qu'une activité partielle : il ne peut prétendre qu'à une créance proportionnelle au temps de travail sur l'exploitation familiale. (Cass 1ère  Civ, 24 septembre 2014, n°13-16.777, n°1051D).

 

 

1/10/2014 - Retrait d'un GAEC : la Cour de cassation rappelle que la perte de la qualité d'associé en cas de retrait ne peut être antérieure au remboursement de la valeur de ses droits sociaux. (Cass. 3e civ., 9 sept. 2014, n° 13-19.345)

 

 

29/9/2014 – En l'absence de réalisation de la vente d’immeuble, aucune somme n'est due à l'agent immobilier, même sous forme de dommages et intérêts, par application stricte de l’art 6 de la Loi Hoguet de 1970. (Cass, 3ème Civ, 9 juillet 2014, n° 13-19.061)

 

 

17/9/2014- Contrôle des structures agricoles et déclaration/autorisation : pour bénéficier du régime dérogatoire de la simple déclaration d’exploitation d’un « bien de famille », il faut justifier entre autres de 9 années de détention du bien à exploiter. La Cour de Cassation précise sur seule une possession en pleine propriété permet de remplir cette condition, ce qui n’est donc pas le cas pour un nu-propriétaire (Cass 3ème Civ, 21 mai 2014, n° 13-14.851)

 

 

12/9/2014 – Echanges culturaux et bail à ferme : en cas d’absence de respect de la procédure de notification préalable au bailleur, depuis l’ordonnance du 13 juillet 2006, ils ne peuvent plus être invoqués comme motifs de résiliation du bail ou de non-renouvellement que s’ils nuisent à la bonne exploitation du fonds ou causent préjudice au bailleur, d’où l’intérêt de dater les faits au regard de la date d’application de cette ordonnance (Cass 3° Civ, 9 juillet 2014, n° 13-17881, n°992 P+B)

 

 

13/8/2014 - Succession et héritier hébergé gratuitement par le défunt. Pas une donation. Cet hébergement ne peut donner lieu à un rapport de donation à l'actif successoral puisqu'il n'y a pas d'appauvrissement corrélatif du supposé donateur. (Cass 1° Civ, 25/6/2014, n° 13-16.409)

 

12/8/2014- Indivision et fiscalisation d’un seul exploitant. Si les copropriétaires indivis de l'entreprise n'ont perçu aucune recette de l'activité taxée, le co-indivisaire seul exploitant est seul soumis à l’imposition des BIC relatifs à cette exploitation. (CAA Bordeaux, 4ème ch., 26 juin 2014, n° 12BX02542)

 

12/8/2014- Inconvénients normaux du voisinage et antériorité. Le droit d'antériorité ne peut bénéficier à l'éleveur qui transforme son activité. (Cass  3e civ., 11 juin 2014, n° 12-28.315)

 

 

8/8/2014 – Copropriété - Quand l'annulation d'une AG est demandée, le juge ne peut pas annuler qu'une seule des résolutions, les deux demandes étant nécessairement distinctes. (Cass. 3e civ. 2 juillet 2014 n° 13-13.738) 

 

5/8/2014 – Partage de communauté après divorce. Si la jouissance exclusive du bien indivis a été attribuée par l'ordonnance de non conciliation, l'occupant est redevable d'une indemnité d'occupation même si l’occupation n’a pas été effective. (Cass. 1re civ., 9 juill. 2014, n° 13-15.948, n° 954 ) 

 

1/8/2014- Pas d’honoraires pour un architecte dont le travail est inutile et inexploitable (Cass 3è Civ , 11 juin 2014, n° 13-17.238)

 

 

2/7/2014- LOI CARREZ, erreur de mesurage et non-responsabilité du métreur. La restitution d'une partie du prix de vente imposée au vendeur à la suite d'une erreur de mesurage ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable. Le métreur fautif ne peut être tenu de garantir le vendeur de sa condamnation (Cass. 3e civ. 12 juin 2014 n° 13-11.176)

 

 

13/6/2014 - Obligation de délivrance d'un logement décent : L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur par le locataire(Cass. civ. 3, 4 juin 2014, n° 13-12.314)

 

9/6/2014 – Congé rural pour reprise des terres pour leur exploitation en société : même si le repreneur peut bénéficier du régime de la déclaration, sa société d’exploitation doit obtenir l’autorisation préfectorale d’exploiter. (Cass Civ 3ème, 9/4/2014, n° 13-10.562)

 

27/5/2014 - Responsabilité de l'entrepreneur qui réalise des travaux qu'il sait inefficaces malgré les réserves précises faites par lui au contrat (Cass. civ. 3, 21 mai 2014, n° 13-16.855) : il ne suffit pas de « dégager sa responsabilité », il doit refuser de faire ces travaux !

 

23/5/2014 –  Ouverture dans un mur non mitoyen (jours de tolérance ou jours de souffrance) : la Cour de Cassation rappelle les subtilités permettant d’obtenir, ou non, la suppression de ces ouvertures.( Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 12-29901, n° 554 D)

 

14/5/2014- Le bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie ne présentant aucune utilité ni intérêt pour le défunt sont excessives et doivent être rapportées à sa succession, non pour le capital versé par l’assureur mais seulement pour le montant des primes. (C.A .Poitiers, 22 janv. 2014, n° 12/03397 )

 

9/5/2014- Fin d’un bail rural pour reprise par le bailleur dans le cadre d'une société : l'éventuelle autorisation d'exploiter doit être obtenue par la société. Il importe donc peu que le bailleur à titre personnel puisse invoquer le régime de la simple déclaration pour « biens de famille » …(Cass. civ. 3, 9 avril 2014, n° 13-10.562)

 

03/05/2014 – Les aboiements ininterrompus d'un chien peuvent constituer un trouble anormal de voisinage. Le propriétaire est condamné à des dommages et intérêts et à faire cesser le trouble sous astreinte (Cass. 2e civ. 27 mars 2014 n° 13-14.907 )

 

16/4/2014- La mise à disposition gratuite d'un logement peut constituer un avantage rapportable. Un testament, même révoqué, peut servir de preuve à l'intention libérale que le Juge doit toujours rechercher. (Cass. 1re civ., 19 mars 2014, n° 13-14.139)

 

14/4/2014 - Le défaut de paiement d'un prix ne constitue pas nécessairement à lui seul une donation déguisée. L'intention libérale des vendeurs doit impérativement être recherchée par le Juge. (Cass. 1re civ., 19 mars 2014, n° 13-14.795)

 

7/4/2014 – Vente d'immeuble locatif. Le transfert de propriété des fruits de l'immeuble (loyers) est au jour où la vente est parfaite (=le compromis) et non le jour du paiement du prix (=acte notarié) (Cass. civ. 3, 26 mars 2014, n° 13-10.984)

 

4/4/2014 – Indivision. Financement inégal de l'acquisition de la propriété d'un bien par 2 personnes : chacune a bien acquis la propriété de la moitié, à défaut de clause précisant une autre répartition, mais l'indivisaire qui a contribué seul au financement de l'acquisition a une créance d'indemnité lors du règlement des comptes d'indivision, si le financement inégal ne constitue pas une donation déguisée. (Cass. 1re civ., 19 mars 2014, n° 13-14.989, n° 312 P + B)  

 

31/3/2014 - Recel successoral . Toutes les sommes perçues du défunt par un des héritiers doivent être révélées lors de la liquidation de la succession. La Cour de Cassation  (Cass. 1re civ., 5 mars 2014, n° 13-14.197) sanctionne un héritier qui prétendait seulement avoir été dispensé du rapport à la succession de sommes d’argent prélevées avec une procuration bancaire. Dans l’ordre, il faut d’abord déclarer la somme puis tenter de justifier d’une dispense de rapport !

 

27/3/2014 - C'est le bénéficiaire de la servitude de passage qui supporte le coût des ouvrages nécessaires pour en user, sauf si c’est prévu par le titre créateur de la servitude (Cass. 3e civ. 12 mars 2014 n° 12-28.152)

 

1/3/2014 - Assurance-vie : pas de requalification en donation pour primes exagérées eu égard aux facultés du défunt lorsqu'elles sont payées sur une longue durée malgré le montant total (consistant en l’espèce) du capital (Cass. 2e civ., 6 févr. 2014, nos 12-35.376, n° 219 D)

 

27/2/2014 – Achat de mitoyenneté et empiètement : Un empiétement fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté, quel que soit l’auteur de l’empiètement … (Cass. civ. 3, 19 février 2014, n° 13-12.107, FS-P+B) dans cette affaire, c’est celui qui avait construit chez le voisin qui s’opposait à l’achat de la mitoyenneté, préférant détruire son ouvrage et obliger ainsi son voisin à retirer son portail fixé sur celui-ci ! La Cour d’Appel ne l’avait pas suivi, mais la Cour de Cassation a cassé.

 

25/2/2014-  Vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt : selon l’art L312-16 du code de la consommation, la promesse de vente ne peut pas imposer à l'acquéreur un délai pour déposer la demande de crédit. En outre,  le dépôt d'une demande auprès d'un courtier en prêts immobiliers, et non d'un organisme bancaire, satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt auprès d'un organisme financier contenue dans la promesse de vente (Cass. civ. 3, 12 février 2014, n° 12-27.182, FS-P+B+I)

 

14/2/2014- Mur mitoyen et permis de construire. Un permis de construire sur un mur séparatif de 2 propriétés peut être demandé par un seul de ses propriétaires indivis et l'administration ne peut pas exiger la production d'un document établissant l'accord de l'autre copropriétaire.( C.E. 13/12/2013, n° 356097 B)

 

4/2/2014 – Droit du travail - Rupture conventionnelle du contrat de travail et assistance du salarié : dès lors que le salarié a effectivement été assisté lors de l’entretien précédant la signature, et même si l’employeur a manqué à son obligation d’informer le salarié de la possibilité d’être assisté d’un conseiller du salarié vu l’absence d’instances représentatives du personnel, la nullité de la rupture conventionnelle ne peut être retenue. (Cass. soc., 29 janvier 2014, n° 12-24.594)

 

20/1/2014 -  Prescription de créance et surendettement. En sollicitant un plan conventionnel par lequel sa dette est aménagée, le débiteur reconnaît la créance litigieuse, si bien qu’il a  interrompu  le délai de prescription de ladite créance (article 2240 du Code civil). (Cass. civ. 2, 9 janvier 2014, n° 12-28.272)

 

10/1/2014- Copropriété : Une décision votée lors d'une AG convoquée irrégulièrement n'est pas inexistante mais annulable dans le délai de deux mois à compter de sa notification.( Cass. 3e civ. 13 novembre 2013 n° 12-12.084)

 

3/1/2014- Succession et indemnité pour soins aux parents : la jurisprudence applique les règles de « l’enrichissement sans cause », et exige donc que l’enfant qui demande cette indemnité démontre qu’il a subi un « appauvrissement » (préjudice professionnel par ex, ou dépenses effectives). Rappel de ces limites par (Cass. 1re civ., 4 déc. 2013, n° 12-20.260, n° 1418 D)

 

18/12/2013 – Indivision : le Président du TGI peut autoriser la vente d’un bien indivis par un seul indivisaire (art 815-6 C Civ) dès lors qu’il constate l’urgence et l’intérêt commun des indivisaires. (Cass. civ. 1, 4 décembre 2013, n° 12-20.158, FS-P+B)

 

14/12/2013-  Le mandat de vente d’un immeuble commun donné par un seul des époux est valable (Cass. 1re civ., 20 nov. 2013, n° 12-26.128, n° 1336 P + B)

 

11/12/2013 -   Il ne peut être prévu, dans un CCMI (contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans), que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol. (Cass Civ, 20/11/2013)

 

4/12/2013 – Régime spécial du contrat de travail des employés de maison : application des dispositions du Code du travail, notamment celles relative au travail dissimulé (Cass. soc., 20 novembre 2013, n° 12-20.463, FS-P+B)

 

4/12/2013 - attention au respect des conditions du taux définies dans le compromis : la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réalisée, même en cas de refus de la banque, dès lors que la demande de prêt sollicitée par l'acquéreur portait sur un taux différent des caractéristiques définies (Cass. civ. 3, 20 novembre 2013, n° 12-29.021, FS-P+B+I)

 

26/11/2013- Lorsqu'un héritier attributaire de l'exploitation par l'attribution préférentielle, est déjà preneur en place, le bien est alors évalué comme libre de bail. Mais tel n’est pas le cas (d’où une valeur réduite de 20 à 30 % environ) si le bail est co-preneurs, consenti aussi à son conjoint car l'attribution n'éteint pas les droits locatifs du conjoint. Rappelé par : Cass Civ 1°, 6/11/2013, n° 12-27.704, n° 1267 D

 

22/11/2013- Enfin une jurisprudence fixée avec certitude sur les contrats interdépendants (1 contrat de livraison de matériel ou de prestation de service + 1 contrat de financement auprès d’un organisme financier) : la Chambre Mixte de la Cour de Cassation unit enfin la jurisprudence, divisée jusqu’ici, en confirmant que la rupture du contrat d’origine avant son terme met fin aussi au contrat de financement. (CH. Mixte 17 mai 2013 Pourvoi n° 11.22.768 et n° 11.22.927)

 

22/11/2013 - Une servitude de passage pour cause d'enclave même suite à une division donne lieu à indemnité, sauf si l’acte de division comporte une renonciation à cette indemnité. (Cass. 3e civ. 15 octobre 2013 n° 12-19.563)

 

19/11/2013 –Revirement de jurisprudence pour les Successions. L'avantage indirect, tel que l'occupation à titre gratuit d'un logement, ne constitue pas un don et  il n'a pas à être rapporté à la succession car l'intention libérale suppose un appauvrissement du donateur…(Cass. 1er civ., 25 sept. 2013, n° 12-24.779, n° 974 D et Cass. 1er civ., 23 oct. 2013, n° 10-28.620, n° 1177 D)

 

14/11/2013 – la créance de salaire différé est une dette non pas du propriétaire du fonds rural (ici l’épouse de l’exploitant) mais de l'exploitant (ici, le mari dont la succession était déjà faite). La Cour d’Appel apprécie souverainement si l’épouse doit être considérée comme co-exploitante (sa succession doit alors le salaire différé) en fonction des éléments de preuve qui lui sont soumis. (Cass. civ. 1, 6 novembre 2013, n° 12-25.239, FS-P+B+I)

 

14/11/2013 - En l'absence de maître d'oeuvre et de plans d'implantation, l'entrepreneur a l'obligation contractuelle de vérifier la conformité de la construction au permis de construire et à la réglementation de l'urbanisme même si l’implantation n’est pas expressément prévue dans son contrat. (Cass. civ. 3°, 6 novembre 2013, n° 12-18.844, FS-P+B)

 

8/11/2013 - Celui qui conclut un second mandat alors qu'il a déjà signé un mandat exclusif de vente doit l'indemnité stipulée à titre de clause pénale sans que l’agent ait à justifier de la perte de son droit à rémunération en raison du comportement du mandant, et donc même si l’immeuble n’est pas vendu.( Cass. 1e civ. 2 octobre 2013 n° 12-22.343 (n° 1073 F-D), Sté Lieutaud c/ S.)

 

26/10/2013- Obligation de conseil du notaire : il est tenu d'éclairer ses clients de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. (Cass Civ 1°, 2/10/2013, s’agissant d’un prêt immobilier) 

 

18/10/2013 – Action oblique en partage : Les dispositions du code de procédure civile (art 1360) sur l'assignation en partage judiciaire ne sont pas applicables à l'action oblique en partage exercée par le créancier personnel d'un indivisaire (Cass. 1re civ., 25 sept. 2013, n° 12-21.272, n° 954 P + B)

 

16/10/2013 – Interruption du délai de prescription de 5 ans pour le paiement d'une indemnité d'occupation d'un bien indivis : si le jugement se contente d’ouvrir les opérations de partage, sans statuer sur la demande formée pour l’indemnité d’occupation, l’interruption du délai de prescription reste valable tant que l’instance n’est pas éteinte par une décision judiciaire. (Cass. 1re civ., 25 sept. 2013, n° 12-24.996, n° 950 P + B)

 

8/10/2013 – Depuis la dernière réforme du divorce, la plupart des JAF refusaient de désigner dans le jugement de divorce le Notaire commis pour le partage du régime matrimonial, retardant ainsi inutilement les liquidations de communauté. Erreur, vient de dire la Cour de Cassation : si les parties le demandent, le juge du divorce doit aussi désigner le Notaire. (Cass Civ 1ère, 13/9/2013, n° 12-18.512)

 

18/9/2013 - Nullité d'une rupture conventionnelle du contrat de travail : des précisions ! L'existence d'un litige ne vaut pas à elle seule preuve d'un vice du consentement entraînant la nullité de la rupture conventionnelle. Pour obtenir l’annulation, il faut démontrer des violences, des pressions ou des menaces sur le salarié qui l’ont contraint à accepter une rupture conventionnelle. (CA Limoges, 9 septembre 2013, n° 12/01357). Que dira la Cour de Cassation ?

 

10/9/2013 – Responsabilité du propriétaire qui laisse libre accès à son fonds : le ministère de la Justice précise que ce propriétaire peut en principe engager sa responsabilité extracontractuelle si des sportifs ou promeneurs venaient à se blesser sur son terrain, et ce dans les conditions de droit commun (exonération de responsabilité en prouvant un cas de force majeure, ou que la victime a commis une faute ayant contribué à la réalisation de son dommage). Il est donc recommandé de s’assurer en responsabilité civile aussi pour les terrains nus. (Réponse min. du 18 juin 2013)

 

6/9/2013 - Pas de remboursement de travaux au locataire s’il n'a pas mis en demeure le bailleur de les exécuter : Sauf urgence, le locataire qui réalise à ses frais des travaux incombant au bailleur ne peut obtenir le remboursement de leur coût par ce dernier que s'il l'a mis en demeure d'y procéder et, à défaut d'accord, a obtenu une autorisation judiciaire. (Cass. 3e civ. 23 mai 2013 n° 11-29.011 (n° 572 FS-PB),

 

29/8/2013 - L'acheteur d’une maison victime d'un dol peut obtenir l'annulation de la vente ET la réparation de ses préjudices : frais de vente, commission d’agence, préjudice moral pour obligation de se reloger, et découlant du délai pour se reloger vu l’indisponibilité du prix, etc-  (Cass. 3e civ. 9 juillet 2013 n° 12-13.327)

 

26/8/2013- Barème forfaitaire de transaction devant le Bureau de Conciliation du Conseil des Prud’Hommes en cas de litige sur licenciement : 2 mois de salaire si le salarié a une ancienneté inférieure à 2 ans ; 4 mois de salaire si le salarié a une ancienneté comprise entre 2 et 8 ans, etc ( art D-1235-21, C du travail)

 

15/8/2013 -  Convention d'indivision sur des immeubles par acte sous-seing privé : L’absence de publicité foncière n'est pas sanctionnée par la nullité de la convention. Les dispositions de l’art 1873-2 C Civil ne prévoient la nullité qu’en cas de non-désignation des biens indivis et des quotes-parts appartenant à chaque indivisaire. Le défaut de publicité de la convention d'indivision immobilière est sanctionné non par l'inopposabilité aux tiers mais seulement par l'octroi de dommages-intérêts aux tiers lésés. (Cass. 1re civ., 10 juill. 2013, n° 12-12.115, n° 760 P + B)

 

5/8/2013 – Augmentation nationale des fermages 2013 : Le nouvel indice des fermages s'établit à 106,76  soit une augmentation de + 2,35 % sur 2012. (arrêté du 16 juillet 2013)

 

31/7/2013 - Assurance-vie et donation indirecte : si le contrat d'assurance-vie a été accepté par le bénéficiaire et s'il prévoit une faculté de rachat, le souscripteur conserve la libre disposition des fonds, ce qui exclut la qualification de donation indirecte (Cass. 1re civ. 10 juill. 2013, n° 12-13.515, n° 787 D)

 

31/7/2013 – Le bornage ne peut attribuer la propriété : L'action en bornage a seulement pour effet de fixer la limite d'héritages contigus, de sorte que le juge saisi d'une telle action ne peut statuer, au seul visa de la délimitation opérée, sur une action en revendication de propriété (Cass. civ. 3, 10 juillet 2013, n° 12-19.416, FS-P+B)

 

10/7/2013 - L'action (en déplacement d’une clôture) engagée contre un seul indivisaire est recevable, mais la décision rendue sur celle-ci est inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci. (Cass. 1re civ., 12 juin 2013, n° 11-23.137, n° 581 P + B + I )

 

28/6/2013 – L'activité déployée par l'époux sur le bien propre de son conjoint ne donne pas droit à récompense au profit de la communauté. Dès lors, le profit subsistant doit être déterminé d'après la seule proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté ont contribué au financement de la construction de l'immeuble (Cass. 1re civ. 29 mai 2013, n°11-25.444, n° 512 P+B)

 

12/6/2013 -   Indivision, emprunt, indemnité d’occupation - Le paiement par un seul des indivisaires des échéances d'emprunt et des taxes foncières sont des dépenses nécessaires faites pour la conservation de l'immeuble indivis et donc des créances sur l'indivision (les indemnités dues au mari devaient être inscrites en totalité au passif de l'indivision) . En outre, le fait d'occuper seul le bien indivis ne caractérise pas une occupation privative justifiant le paiement d'une indemnité d'occupation dès lors que l’autre indivisaire conservait la possibilité d’user de l’autre partie du bien (comportant 2 logements)(Cass Civ 1°, 29 mai 2013, n°12-13638)

 

6/6/2013 – Bornage et revendication de propriété : la Cour de Cassation réaffirme la distinction à faire entre les 2 concepts. A lui seul, le PV de bornage ne tranche pas la question de la propriété, même si les limites ont été ainsi définies, et il ne constitue qu’un indice pour une procédure de revendication de propriété qui reste ouverte par la suite. (Cass Civ 3°, 23 mai 2013, n° 12-13898)

 

4/6/2013 -  Bail rural et décès du preneur. Rappel de la Cour de Cassation : le bail rural transmis d’office aux héritiers du preneur décédé est impérativement soumis au contrôle des structures. Les héritiers doivent obtenir l’autorisation préfectorale d’exploiter (Cass Civ 3°, 24 avril 2013, n° 12-14579)

 

7/5/2013 -  Garantie décennale : Précisions sur la définition de la gravité des désordres (ici la Cour de Cassation accepte des désordres qualifiés d’esthétiques), et sur les conditions dans lesquelles des travaux de ravalement peuvent constituer la réalisation d’un ouvrage. Mais il s’agit d’une décision d’espèce motivée par les caractéristiques du bâtiment … et donc pas forcément transposable … (Civ. 3ème, 4 avril 2013, n° 11-25198)

 

22/4/2013 – Malgré la vente ultérieure de l’immeuble, le constructeur est tenu d’indemniser le trouble anormal de voisinage (perte d’ensoleillement et d’intimité d’une maison de maître qui subit la construction d’un immeuble collectif de 4 étages) bien qu’aucune faute ne puisse lui être reprochée. En l’espèce la perte de valeur a été chiffrée à  54.000 €. (Cass. 2e civ. 28 mars 2013 n° 12-13.917)

 

16/4/2013 – Remembrement et servitude : La servitude existant avant l'aménagement foncier subsiste et elle est opposable à l'attributaire du fonds grevé même si elle n'est pas reportée au procès-verbal des opérations d'aménagement. . (Cass. 3e civ., 27 mars 2013, n° 11-28.559, n° 343 P + B ) – application de L123-14, Code Rural et de la Pêche Maritime et 703 C Civ.

 

9/4/2013 – Les carrelages et dallages défectueux, s’ils ne rendent pas l’immeuble impropre à son usage ou n’affectent pas sa solidité, ne relèvent pas de la présomption de garanties décennales ou biennales dues par les constructeurs mais de l’obligation contractuelle classique de l’entrepreneur (responsabilité pour faute). Ce sont des « dommages intermédiaires ». (Cass. 3e civ, 13 février 2013 n° 12-12.016 )

 

25/3/2013 – Rupture brutale d’un PACS : la rupture de cette convention ne peut donner lieu à l'octroi de dommages-intérêts, sauf si les circonstances de la rupture sont de nature à établir une faute de son auteur. Illustration : les circonstances brutales de la rupture intervenue sans avis préalable, avec mise à la porte de Mlle T. de la résidence commune, caractérisaient, en l'espèce, selon la cour d'appel, un comportement fautif engageant la responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil et les juges parisiens ont tenu compte de l'état de santé fragile exposé par Mlle T., élément admis par M. H. exposant un problème de santé à l'origine de sa décision de rupture. 2.500 € de dommages et intérêts .    (CA Paris, Pôle 4, 9ème ch., 21 février 2013, n° 10/13523)

 

18/3/2013 - Installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation : l'arrêté a été publié le 14 mars 2013 et est donc maintenant applicable. Au plus tard le 8 mars 2015, tout lieu d'habitation devra être équipé d'un détecteur de fumée, conditions à consulter : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000027169390&fastPos=1&fastReqId=98856303&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

 

14/3/2013 – Bail commercial. Le coût des travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif incombe au propriétaire sauf stipulations expresses du contrat de bail commercial. La Cour de cassation confirme sa jurisprudence de plus en plus restrictive pour accepter le transfert de charges vers le preneur. (Cass. civ. 3, 6 mars 2013, n° 11-27.331)

 

7/3/2013-  Salaire différé. Au cas où chacun des parents a été successivement exploitant de la même exploitation, leur descendant ne peut se prévaloir d’une créance unique de salaire différé sur l’une ou l’autre des successions qu’à la condition que le travail ait été fourni au cours de l’une et de l’autre des deux périodes d’exploitation.(Cass Civ, 27/2/2013). En l’espèce, le père était décédé depuis plus de 30 ans au moment de la demande et le fils se heurtait donc à la prescription de sa créance…

 

26/2/2013 - L'acheteur aussi doit être « de bonne foi » : Commet un dol l'acheteur (maire sachant donc que le POS est en cours de révision) qui sait que le bien qu’il va acheter va devenir constructible et ne le révèle pas au vendeur. La vente est donc annulée. (Cass. 3e civ. 29 janvier 2013 n° 12-11.944)

 

18/2/2013 - La cessation de l'état d'enclave ne peut fonder une demande d'extinction d'une servitude dès lors que cette servitude est d'origine conventionnelle et n'a pas pour cause déterminante l'état d'enclave. A la création de la servitude, l’état d’enclave n’existait pas …. (Cass. civ. 3, 6 février 2013, n° 11-21.252)

 

11/2/2013 -La rupture conventionnelle du contrat de travail doit être établie en deux exemplaires dont un remis au salarié. Sinon, elle est nulle. (Cass. soc., 6 février 2013, n° 11-27.000)

 

8/2/2013- Garantie décennale : un caveau funéraire qui résulte d'une opération de construction et qui est fixé dans le sol constitue un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil  auquel s’applique le délai de 10 ans pour agir en garantie (CA Douai, 24 janvier 2013, n° 12/02763)

 

14/1/2013 – Bail commercial. Destruction des locaux par incendie entraînant la résiliation du bail. Des éléments postérieurs au sinistre (ici, la reconstruction) peuvent être pris en compte pour apprécier l'impossibilité absolue et définitive d'utiliser la chose louée au jour du sinistre. La Cour de cassation précise que la chose louée ne peut être considérée comme détruite au sens de l'article 1722, C Civ, dès lors qu'elle peut être reconstruite pour un prix qui n'excède pas celui de la chose louée (Cass. civ. 3, 19 décembre 2012, n° 11-26.076)

 

5/1/2013- Le régime spécial d'indemnisation des dégâts causés par un gibier aux cultures et aux récoltes, institué et organisé par les articles L. 426-1 à L. 426-8 du Code de l'environnement, a une portée générale et s'applique à toute action en réparation des dommages de toute nature, y compris celle fondée sur l'article 544 C.Civ. et sur les inconvénients anormaux du voisinage. Attention notamment au délai de 6 mois pour introduire l’action !! (Cass. civ. 2, 13 décembre 2012, n° 11-27.538)

 

4/1/2013 – Bail commercial. Le locataire commercial ne peut supporter toutes les charges. L'indication que la clause relative aux charges n'est pas limitative ne permet pas de faire supporter au preneur le coût du ravalement de façade, même si le bail prévoit que le locataire paiera les charges normalement relevant du bailleur. La clause doit en effet être interprétée restrictivement, donc en faveur du preneur selon 1162, C Civil. (Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-25.414)

 

20/12/2012 – Agents immobiliers : Vérification de la solvabilité du locataire : les fiches de paie ne suffisent pas. En plus des bulletins de salaire, le mandataire chargé de la location du bien doit vérifier les antécédents du preneur en lui demandant la production de ses dernières quittances de loyer. (  2 arrêts CA Bordeaux, 6 oct. 2012, n° 11/02340  et n° 11/00186,)

 

7/12/2012 – Les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituent des services financiers fournis par des professionnels. Ils sont donc soumis à l'article L. 137-2 du Code de la consommation. Conséquence : l’action judiciaire se prescrit par deux ans. (Cass. civ. 1, 28-11-2012, n° 11-26.508)

 

17/11/2012 – La chute de feuilles mortes des arbres du voisin n’est pas un trouble anormal du voisinage. Eu égard à la situation des lieux – « l'environnement champêtre des marges d'une petite commune rurale » –, cet inconvénient ne dépasse pas ce que la coutume oblige à supporter entre voisins. Le propriétaire a certes fait nettoyer les chéneaux en 2010 mais il n'a pas précisé à quand remontait le précédent nettoyage. Or, seule la répétition anormale de tels nettoyages serait de nature à caractériser l'anormalité du trouble. (CA Nancy, 15/11/2012, n° 12/00570)

 

12/11/2012- Un Contrat de Construction de Maison Individuelle avec plan ne peut pas laisser l'étude de sol à la charge du maître de l'ouvrage et, sauf stipulation expresse dans les formes prescrites par la loi, le prix convenu inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage (Cass. 3e civ. 24 octobre 2012 n° 11-18.164).

 

19/10/2012- Acceptation tacite d'une préemption au prix réduit offert par la SAFER  - La SAFER préempte mais demande réduction du prix. L'article R. 143-12, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime exige que la décision de retrait de la vente par le vendeur soit notifiée à la SAFER par le notaire avant l'expiration du délai d'option de 6 mois. En l'absence de cette formalité ou d'une assignation de la SAFER en fixation du prix par le TGI, le contrat est formé : le vendeur est réputé avoir accepté l'offre de la SAFER qui acquiert les biens au prix qu'elle a proposé. (Cass 3° Civ , 3/10/2012, n° 11-19.069) 

 

12/10/2012 – Vente d’immeuble, condition suspensive et défaillance de l’acheteur : La négligence de l'acheteur qui n'a pas déposé sa demande de permis, lorsque celui-ci aurait été inévitablement refusé (par ex en raison du PLU) ne le rend pas défaillant dans la réalisation de la condition suspensive, (Cass. 3e civ. 11 septembre 2012 n° 11-22.345 – confirmant une solution plus ancienne : Cass. 3e civ. 15-12-2010 n° 10-10.473)

 

5/10/2012-: Licenciement : l'employeur peut demander la justification de la qualité de Conseiller du salarié,  outre celle de son identité, et refuser la présence du conseiller qui ne donnerait pas les justificatifs. (Cass. soc., 25 septembre 2012, n° 11-10.684)

 

2/10/2012- La réduction à 1 mois du délai de préavis abrégé du locataire en cas de licenciement n'est pas subordonnée au changement de région du locataire (Cass. civ. 3°, 19 septembre 2012, n° 11-30.369)

 

30/9/2012 - L'entrepreneur doit s'enquérir des limites de la propriété avant de construire un mur séparatif. Les contraintes liées au voisinage s'imposent aux constructeurs (Cass. 3e civ. 14-2-2007 n° 05-22.107, pour un architecte). L'empiètement sur le terrain d'autrui est une faute. Mais si le maître de l'ouvrage lui donne des informations erronées ou si le bornage n'est pas conforme à la réalité, sa responsabilité peut être totalement ou partiellement écartée. (Cass. 3e civ. 11 juillet 2012 n° 11-15.459)

 

19/9/2012 -CONSTRUCTION : La prise de possession d'un ouvrage ne suffit pas à caractériser sa réception tacite, notamment en l'absence de règlement du solde des travaux. Conséquence : les délais de 2 et 10 ans ne courent pas et la responsabilité contractuelle de droit commun reste applicable (toutefois les nouveaux délais de prescription de la loi de 2008 réduisent l’intérêt de cette distinction) . (Cass. civ. 3, 12 septembre 2012, n° 09-71.189)

 

18/9/2012 Assiette d’une servitude de passage : la juridiction doit tenir compte non seulement du trajet le moins dommageable et le plus court, mais aussi des contraintes d’urbanisme et environnementales pour définir l’endroit exact du passage. Elle doit rechercher si ce tracé est compatible avec les contraintes applicables à cette parcelle située en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. (Cass. civ. 3, 5 septembre 2012, n° 11-22.276)

 

13/8/2012 – le second acquéreur même de mauvaise foi conserve la propriété de l’immeuble déjà vendu à un premier acquéreur pourvu qu'il publie le premier à la Conservation des hypothèques ! Peu importe sa connaissance de la première vente et les manœuvres frauduleuses dont il s'est rendu coupable. Le revirement récent de jurisprudence en la matière est confirmé (Cass. Civ 3°, 19 juin 2012, n°11-17.105)

 

1/8/2012 : le nouveau décret 2012-894 du 20 juillet 2012, limitant la hausse du loyer des logements à la variation de l’indice en cas de nouvelle location ou de renouvellement est applicable à compter de ce jour dans certaines agglomérations : mais pas en Meurthe et Moselle

 

30/7/2012 : L'acheteur qui se plaint d'un vice caché peut demander au vendeur réparation de son préjudice, sans nécessairement exercer l'action rédhibitoire ou estimatoire visant à obtenir la restitution ou la diminution du prix de vente (Cass Com 19juin 2012, n° 11-13.176)

 

28/6/2012Salaire différé : Une participation ponctuelle ou saisonnière à la petite exploitation du défunt  ne constitue pas la participation directe et effective à l'exploitation exigée par l’art L321-13, C Rural et PM. (Cass 1ère CIv, 20 juin 2012, n°11-20.217)

 

27/6/2012 - le colocataire sortant n’est pas automatiquement libéré par la tacite reconduction du bail  car la clause de solidarité prévoyant que le colocataire reste tenu du loyer et des obligations du bail pendant toute la durée du bail et de ses tacites reconductions n'est pas abusive. ( CA Amiens, 1re ch., 26 janv. 2012, n° 10/04857)

 

21/6/2012 -  répartition des charges en matière de bail commercial : La taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur commerçant qu'en vertu d'une stipulation expresse du bail, même si la TEOM est une charge habituellement récupérable et que le bail donne une liste non-exhaustive des dépenses dites récupérables.  (Cass. civ. 3, 13 juin 2012, n° 11-17.114, FS-P+B)

 

8/6/2012- Les travaux de raccordement au réseau d'eau potable ne peuvent être mis à la charge du maître d'oeuvre si celui-ci les a oubliés dans son devis. La Cour de Cassation (Cass. civ. 3, 22 mai 2012, n° 11-12.229) casse le jugement qui avait mis à la charge du maître d’œuvre le coût des travaux en réparation du préjudice subi par ses clients.

 

4/6/2012 : Vices cachés- Un défaut peut rendre une pièce impropre à son usage lorsqu'il nuit à son esthétique : lors de la vente, un gros défaut dans le carrelage du séjour avait été caché par un tapis et un meuble. Ce défaut est suffisant, bien que seulement esthétique, pour rendre l’immeuble impropre à son usage et justifie l’action en vices cachés. (Cass. 3e civ. 11 avril 2012 n° 09-65.950 ) 

 

25/4/2012 - L'agent immobilier signe le compromis à la place du vendeur : L'agent disposant d'un mandat de vente ne peut engager le mandant dans une vente en signant le compromis à sa place que s'il dispose d'un pouvoir exprès du mandant. (Cass. civ. 3, 12 avril 2012, n° 10-28.637) 

 

17/4/2012 - Chacun des conjoints peut demander l'attribution préférentielle du local qui a servi effectivement d'habitation à la famille au jour de la demande en divorce. Si une telle attribution n'est jamais de droit en matière de divorce, l'époux attributaire n'a pas à justifier des modalités de paiement de la soulte à régler à son conjoint (CA Paris, Pôle 3, 3ème ch, 5 avril 2012, n° 11/07465)

 

16/4/2012 -éléments constitutifs du BAIL RURAL - le caractère onéreux d'une mise à disposition, caractérisant la qualification de bail rural, ne dépend pas du caractère régulier du versement de la contrepartie. Rappel par un arrêt de cassation : (Cass. 3e civ., 7 mars 2012, n° 11-14.630, n°289, Faramas /Bioulès)

 

28/03/2012 - Le défaut de régularisation annuelle des charges peut constituer une faute. La demande de régularisation des charges sur les cinq dernières années, pour un montant correspondant à plus du triple des sommes provisionnées est susceptible d'engager la responsabilité du bailleur. (Cass. 3e civ., 21 mars 2012, n° 11-14.174)

 

 

13/03/2012 - Le bailleur doit justifier des sommes qu'il retient sur le dépôt de garantie du locataire. Ce n’est pas au locataire de prouver ce qui doit lui être restitué.

Le bailleur de locaux d'habitation doit restituer au locataire le dépôt de garantie, déduction faite, le cas échéant, des sommes lui restant dues et des sommes dont il pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées comme par exemple les charges récupérables dans un immeuble en copropriété dont l’AG n’a pas encore validé les comptes annuels (Loi du 6-7-1989 art. 22).

(Cass. 3e civ. 15 février 2012 n° 11-13.014)

 

04/02/2012-  Le vendeur ne peut pas réclamer le complément de prix occulte payé avec un chèque …sans provision.

Même si les parties ont librement décidé d'un complément de prix occulte, le vendeur ne peut pas en réclamer le paiement à l'acheteur après avoir découvert que le chèque « réglant » ce complément était sans provision (Cass. 3e civ. 10 janvier 2012 n° 10-18.881). Les risques fiscaux encourus ne sont pas anodins : amende de 80 % du montant des droits afférents à la partie occulte du prix+ les droits simples + l'intérêt de retard (CGI art. 1729, c), et peines correctionnelles pouvant aller jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (CGI art. 1837).

 

31/1/2012 - Le juge qui constate la résiliation du bail d’un logement abandonné peut faire vendre les meubles :

Lorsque des meubles sont abandonnés dans le logement que le locataire n’occupe plus et qui est repris par le bailleur, le juge d’instance qui a constaté la résiliation du bail pourra autoriser la vente aux enchères des biens laissés sur place. (art. 69 de la loi relative à la répartition des contentieux et à l’allégement de certaines procédures juridictionnelles du 08/12/11, sous réserve de publication, complétant la loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 instaurant une procédure permettant au bailleur d’un logement de reprendre son bien lorsque celui-ci est abandonné par ses occupants, sans avoir à subir les contraintes de la procédure classique d’expulsion)

 

25/1/2012 - L'acheteur n'est pas tenu de demander l'avis d'un professionnel

L'acquéreur d'un bien immobilier peut invoquer la garantie des vices cachés même s'il ne s'est pas fait assister par un professionnel lors de l'achat afin de connaître l'état réel de l'immeuble. (Cass. 3e civ. 3 novembre 2011 n° 10-21.052)

 

8/12/2011- Une servitude s'éteint par impossibilité d'usage, pas pour inutilité :

Le juge du fond refuse à bon droit de constater, à la demande du propriétaire de la parcelle grevée, l'extinction d'une servitude conventionnelle de passage empruntant un escalier, la destruction de celui-ci n'ayant pas rendu le passage inutilisable pour autant. (Cass. 3e civ. 25 octobre 2011 n° 10-25.906 )

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